La realidad de los ¥100 millones de Tokio: Cómo el sueño de tener casa propia se desvaneció
La realidad de los 100 millones de yenes de Tokio: Cómo el sueño de tener una casa se esfumó
Los precios de la vivienda se disparan un 20% a medida que los inversores extranjeros, la escasez de oferta y los salarios estancados dividen a Tokio en dos mundos
TOKIO — Navegue por los foros en línea de Japón y verá una frase que aparece una y otra vez: “Mou shomin wa kaenai.” ¿Traducción? “La gente común ya no puede comprar.”
Se refieren al mercado inmobiliario de Tokio, donde lo inimaginable se ha convertido en noticia diaria. Solo en la primera mitad de 2025, el precio medio de un apartamento nuevo en los 23 distritos de Tokio alcanzó los ¥133,09 millones. Esto representa un aumento de más del 20% con respecto al año pasado. Aún más sorprendente: el 16% de las ventas de apartamentos de segunda mano ahora superan los ¥100 millones. Hace una década, ese tipo de precio era solo para los ultrarricos.
En barrios como Minato y Chiyoda, más de la mitad de las ventas de apartamentos usados superan la marca de los ¥100 millones. Lo que antes era raro es ahora la nueva normalidad.
Pero esta no es solo una historia sobre bienes raíces caros. Se trata de un cambio más profundo: una ciudad remodelada por el capital extranjero, la escasez de suelo y un banco central que ha mantenido el crédito barato. ¿El resultado? Una ciudad dividida: un Tokio para los ricos, otro para todos los demás.
Los números no mienten
Todo está subiendo, excepto los salarios de la gente. Los apartamentos de segunda mano aumentaron un 12-13% interanual hasta mediados de 2025. Los precios del suelo subieron un 7,7%, marcando 13 años consecutivos de incrementos. El suelo residencial aumentó un 5,6%, mientras que el comercial se disparó un 11,2%, el mayor salto en 30 años.
Los alquileres también están subiendo rápidamente. Han aumentado un 8,2% interanual, alcanzando los ¥4.630 por metro cuadrado. Todos los distritos, desde Shinjuku hasta Setagaya, han experimentado subidas de alquiler.
La decisión del Banco de Japón en octubre de mantener los tipos de interés en el 0,5% —a pesar de la presión interna para subirlos— significa que los tipos reales siguen siendo negativos. Las hipotecas siguen siendo baratas para quienes pueden permitírselas.
Los analistas afirman que todavía no estamos al final del auge. “Esta no es la fase de desaceleración”, señalaba un informe de mercado. “Todavía estamos averiguando dónde está el techo, solo que con menos transacciones”.
Inundación de dinero extranjero
Detrás del aumento de precios hay una oleada de inversión extranjera. En 2024 y 2025, Tokio se situó a la cabeza de los mercados inmobiliarios globales, atrayendo más de ¥10 billones en operaciones. El yen débil —alrededor de ¥151 por dólar— ha hecho que Tokio parezca una tienda de lujo con descuento para los inversores asiáticos, especialmente de China y el Sudeste Asiático.
Las compras de propiedades de lujo por parte de compradores extranjeros aumentaron un 24% a principios de 2025. En X (anteriormente Twitter), grupos de inversores anuncian “Foros de Activos Preferentes de Tokio”, presentando la ciudad como una oportunidad única en una generación. Una publicación popular lo resumía sin rodeos: “El centro de Tokio está ahora fuera del alcance de los asalariados. La brecha entre los que poseen propiedades y los que no, está explotando”.
Los problemas internos se acumulan. La escasez de mano de obra y el aumento de los costes de los materiales han duplicado los gastos de construcción en solo unos años. Solo el acero ha subido un 15%. Mientras tanto, la oferta de apartamentos nuevos en los 23 distritos de la ciudad cayó un 11% a principios de 2025, con solo unas 3.000 unidades nuevas llegando al mercado. Las zonas privilegiadas están limitadas por las restricciones de zonificación y por un suelo que simplemente no se puede reurbanizar.
El coste humano del auge de Tokio
La frustración se percibe en las comunidades en línea de Japón. En 5channel, los usuarios publican anuncios de pequeños apartamentos de 70 metros cuadrados con precios de ¥150 millones, el doble de lo que costaban hace solo tres años. En r/JapanFinance de Reddit, la gente sigue cómo las casas unifamiliares en los 23 distritos de la ciudad han subido un 45% en cinco años. Dicen que los últimos lugares asequibles dentro de la línea Yamanote han desaparecido para la mayoría de las familias de clase media.
Las cifras pintan un panorama aún más sombrío. La relación precio-ingresos de Tokio se sitúa ahora en 12 veces los ingresos medios, muy por encima de la norma global de ocho. Para que las viviendas volvieran a ser “asequibles”, los precios tendrían que caer casi un 40%, una corrección que pocos creen que vaya a ocurrir.
Entonces, ¿qué les queda a las familias? Muchas están reduciendo el tamaño de sus viviendas, mudándose más lejos de la ciudad o renunciando por completo a la propiedad. Suburbios como Saitama y Chiba están experimentando sus propios mini-auges, con precios que suben un 7-8% a medida que los residentes de Tokio, ya fuera de precio, huyen hacia las afueras.
Un analista lo resumió: “Incluso con tipos hipotecarios ligeramente más altos, la oferta limitada y la demanda implacable mantienen los precios fuertes en el centro de Tokio. La gente se ve obligada a alquilar, o a marcharse”.
Nuevas torres, viejos problemas
Puede que haya un alivio en el horizonte, pero avanza a paso de tortuga. Unas 112 torres de gran altura —aproximadamente 48.000 unidades— están programadas para su finalización en Tokio a partir de 2025. Suena prometedor, pero hay un inconveniente: la mayoría de estas unidades se encuentran en zonas de lujo, con precios muy superiores a lo que pueden pagar las familias promedio.
Políticamente, la respuesta ha sido tibia. La primera ministra Sanae Takaichi, que asumió el cargo en octubre de 2025, ha hablado de “reequilibrar” el sector inmobiliario y posiblemente frenar la propiedad extranjera. Pero hasta ahora, son solo palabras. No hay políticas firmes, ni límites, ni nuevos impuestos, nada que cambie la trayectoria del mercado.
El Banco de Japón, por su parte, se enfrenta a una creciente presión para volver a subir los tipos. Dos miembros de la junta ya han presionado para un aumento al 0,75%. El gobernador Kazuo Ueda insinuó que diciembre o enero podrían traer acción, si los datos salariales lo respaldan. Aun así, un pequeño aumento de los tipos podría enfriar la actividad, pero es poco probable que afecte a los precios en los distritos ricos dominados por compradores al contado.
Una ciudad dividida
El mercado de la vivienda de Tokio no es una burbuja a punto de estallar. Es una nueva realidad. El 10% de los hogares con mayores ingresos se están embolsando el 80% de las ganancias inmobiliarias, mientras que el resto se queda atrás. Los analistas dicen que para 2030, las familias que compraron viviendas en 2020 podrían ver sus activos dispararse a ¥1.500 millones o más a través de ganancias inmobiliarias y bursátiles. ¿Y los que no compraron? Seguirán persiguiendo alquileres en aumento con salarios estancados.
Este cambio va más allá de la economía: está reconfigurando la sociedad. La ya baja tasa de natalidad de Japón, de solo 1,2 a nivel nacional, podría caer aún más a medida que las parejas jóvenes abandonen las esperanzas de poseer viviendas aptas para familias. Algunos están abandonando la ciudad por completo, buscando la asequibilidad en los suburbios o en ciudades más pequeñas, mientras que el centro de Tokio se transforma en un enclave para los ricos y los inquilinos corporativos.
Por ahora, esa marca de los ¥100 millones es más que un número. Es un símbolo de la transformación de Tokio, una ciudad donde los precios extraordinarios se han vuelto ordinarios, y toda una generación se ve obligada a redefinir lo que realmente significa “hogar”.