El gigante hipotecario de Detroit: Rocket apuesta 14.200 millones de dólares por controlar todo el proceso
Cómo un solo acuerdo podría reconfigurar la forma en que los estadounidenses compran y mantienen sus viviendas
DETROIT — Rocket Companies acaba de cerrar la mayor operación hipotecaria independiente en la historia de Estados Unidos. Hoy, la firma con sede en Detroit finalizó la adquisición de Mr. Cooper Group por 14.200 millones de dólares, uniendo al principal originador de préstamos del país con su mayor administrador de hipotecas. Este movimiento le otorga a Rocket el control de casi uno de cada diez préstamos hipotecarios en Estados Unidos.
Con el acuerdo cerrado el 1 de octubre, Rocket ahora supervisa una cartera de administración de hipotecas que afecta a unos 10 millones de propietarios de viviendas. La empresa no solo está apostando por el tamaño, sino que está reescribiendo las reglas del juego hipotecario. Si se combina esta adquisición con su compra anterior de la plataforma inmobiliaria Redfin, Rocket de repente interviene en casi todas las etapas del proceso de vivienda: desde la búsqueda y financiación de inmuebles hasta el cierre y décadas de administración de préstamos.
El CEO de Rocket, Varun Krishna, enmarcó el acuerdo como una forma de hacer que la propiedad de vivienda sea más fluida y asequible. "Al combinar la experiencia de Mr. Cooper en administración de hipotecas con la originación de préstamos y la tecnología de IA de Rocket, queremos reducir los costos y facilitar el proceso", dijo tras anunciar la adquisición.
Este audaz paso llega en un momento delicado para la industria hipotecaria. Las altas tasas de interés han desplomado los volúmenes de nuevos préstamos, pero la administración —esencialmente la gestión de hipotecas existentes— se ha convertido en una máquina de hacer dinero constante. Con la Reserva Federal manteniendo las tasas en niveles no vistos en décadas, los prestamistas luchan contra márgenes reducidos y costos de adquisición crecientes que pueden superar los 10.000 dólares por nuevo cliente.
Cuando los nuevos préstamos se agotan, administra los que tienes
La concesión de hipotecas siempre ha sido una montaña rusa, subiendo y bajando con las tasas de interés. Cuando las tasas bajan, los propietarios se apresuran a refinanciar. Cuando suben, la demanda se agota. Entre 2022 y 2024, las originaciones de préstamos cayeron más del 60% desde los máximos de la pandemia, dejando a los prestamistas luchando por ingresos más estables.
Ahí es donde entra en juego la administración de hipotecas. A diferencia de la originación de préstamos, la administración crea un flujo de ingresos fiable. Las empresas cobran los pagos mensuales, administran las cuentas de garantía y actúan si los prestatarios tienen problemas. Hecho a gran escala, es un negocio que funciona sin problemas incluso en tiempos difíciles.
Jay Bray, líder de Mr. Cooper durante mucho tiempo, quien pasó 25 años construyendo la firma hasta convertirla en el peso pesado de la administración de hipotecas del país, ahora será Presidente y CEO de Rocket Mortgage. Reportará a Krishna y ocupará un puesto en la junta directiva de Rocket. "A través del poder de nuestra plataforma y nuestra gente, haremos que la propiedad de vivienda sea más personal y más fácil de administrar", dijo Bray.
Transformando datos en dinero
Para Rocket, el verdadero premio podría no ser solo las tarifas de administración. Al poseer todo el recorrido del cliente —desde la búsqueda de una vivienda en Redfin hasta el pago final de la hipoteca décadas después—, la empresa ha construido lo que los analistas llaman un "volante de datos". Cada paso retroalimenta información al sistema.
Con aproximadamente quinientos millones de dólares invertidos en infraestructura de IA y datos, Rocket ahora puede usar análisis predictivos para identificar oportunidades. Imagine a un propietario de vivienda que refinanció hace cinco años, acumuló capital y nunca dejó de pagar. Los algoritmos de Rocket pueden señalar a ese cliente como un candidato perfecto para una línea de crédito con garantía hipotecaria, un préstamo personal o incluso un nuevo seguro, todo ofrecido sin problemas a través del mismo portal donde ya paga su hipoteca.
Los analistas dicen que esta estrategia podría cambiar las reglas del juego. En lugar de gastar mucho en anuncios digitales para buscar nuevos prestatarios, Rocket puede comercializar directamente a su base de clientes existente a una fracción del costo. Pero esa eficiencia conlleva riesgos. Los reguladores podrían examinar de cerca cuánto poder puede tener una sola empresa sobre todo el proceso de vivienda.
Los reguladores vigilan de cerca
El momento del acuerdo de Rocket no ha pasado desapercibido en Washington. Justo un día antes de que se cerrara la adquisición, la Comisión Federal de Comercio demandó a Zillow y Redfin por prácticas de publicidad de alquileres. Si bien ese caso no toca directamente las hipotecas, señala que los reguladores están cada vez más incómodos con la concentración en los mercados relacionados con la vivienda.
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor ya ha alertado sobre los administradores de hipotecas no bancarios, que ahora supervisan más de la mitad de todas las hipotecas estadounidenses. La expansión de Rocket a cada rincón del proceso de vivienda —desde listados hasta préstamos y la administración a largo plazo— crea una concentración que los reguladores no habían visto antes.
Veteranos de la industria advierten que esto podría generar preocupaciones por conflictos de intereses similares a las que se plantearon en el pasado en la banca, donde una empresa que controlaba múltiples partes de una transacción corría el riesgo de inclinar el mercado a su favor.
Por qué ser más grande es cada vez más esencial
Rocket no es la única que se está expandiendo. En toda la industria, la escala se ha convertido en una estrategia de supervivencia. Prestamistas y administradores más pequeños están vendiendo carteras o fusionándose solo para mantenerse al día. Guild Holdings ha despertado el interés de Bayview Asset Management, mientras que gigantes como Rithm Capital y Pennymac están adquiriendo constantemente derechos de administración de hipotecas.
Las razones son claras. Desde la crisis financiera de 2008, los costos de cumplimiento normativo se han disparado. Operar plataformas tecnológicas modernas requiere una gran inversión inicial. Y cuando la economía cae, los administradores deben adelantar millones de dólares a los inversores mientras los prestatarios incumplen los pagos, algo que las pequeñas empresas a menudo no pueden absorber.
El tamaño de Rocket le otorga ventajas que sus rivales más pequeños no pueden igualar. Puede distribuir el costo de la tecnología de vanguardia entre 10 millones de clientes, negociar mejores acuerdos con los proveedores y superar recesiones que podrían hundir a competidores más débiles.
Wall Street opina
Los inversores, sin embargo, todavía están decidiendo qué pensar de todo esto. Las acciones de Rocket cayeron a 19,38 dólares el miércoles por la tarde, 75 centavos menos que el día anterior. Las acciones abrieron al alza en 20,35 dólares, pero cayeron a medida que aumentaba el volumen de negociación.
Los observadores del mercado ven tanto promesas como peligros en el futuro. Si Rocket integra a Mr. Cooper sin problemas, su valoración podría acercarse más a la de una plataforma tecnológica que a la de un prestamista tradicional. Pero la historia muestra que estas integraciones tardan entre 18 y 24 meses en dar frutos.
¿El escenario optimista? Rocket puede "recapturar" una gran parte de su cartera de 10 millones de préstamos cuando las tasas finalmente bajen. Incluso impulsar la retención del 15% al 25% podría generar cientos de millones en nuevos ingresos.
¿El escenario pesimista? Fusionar dos plataformas gigantes de administración de hipotecas es complicado. Los reguladores podrían limitar cómo Rocket comparte datos en todo su ecosistema. Y si la economía empeora, el aumento de la morosidad podría reducir rápidamente los márgenes. Las carteras de administración de hipotecas también fluctúan en valor según las tasas de interés, lo que significa que las ganancias de Rocket podrían volverse volátiles.
Por ahora, los analistas dicen que las acciones dependerán de la ejecución. La ambición de Rocket es clara: dominar el proceso hipotecario de principio a fin. Si cumple el sueño —o se ve atrapada en una tormenta regulatoria— está por verse.
NO ES UN CONSEJO DE INVERSIÓN