Las Tasas Hipotecarias de EE. UU. Caen al 6.81% Ante el Aumento de la Oferta de Viviendas, Marcando su Tercer Descenso Semanal

El retroceso de las tasas hipotecarias señala un punto de inflexión en el mercado a medida que el inventario de viviendas aumenta

La caída de las tasas coincide con cambios en el mercado de bonos, pero la crisis de asequibilidad persiste

En un cambio sutil pero significativo para el panorama de la vivienda en Estados Unidos, las tasas hipotecarias han caído por tercera semana consecutiva, con la tasa fija de referencia a 30 años situándose en el 6.81% al 18 de junio de 2025. La disminución, que lleva las tasas a su nivel más bajo desde mediados de mayo, surge en un contexto de aumento del inventario de viviendas y una demanda vacilante, lo que sugiere que el mercado podría estar acercándose a un punto de inflexión después de años de asequibilidad restringida.

El modesto retroceso de las tasas ofrece una visión de la compleja interacción de las fuerzas económicas que están remodelando el mercado inmobiliario residencial. Si bien la tasa fija a 30 años ha bajado ligeramente del 6.84% de la semana pasada, sigue estando solo marginalmente por debajo del 6.87% registrado hace un año, un pequeño consuelo para los posibles compradores que aún luchan con costos de endeudamiento históricamente elevados.

"La reciente caída de las tasas aún no se ha traducido en un volumen significativo de transacciones", señaló un economista sénior de vivienda en una importante institución financiera, hablando bajo condición de anonimato. "Estamos presenciando el escenario clásico en el que las tasas no bajan lo suficientemente rápido como para compensar los persistentes desafíos de asequibilidad creados por los elevados precios de las viviendas."

Rendimientos del Tesoro y política de la Fed: la mecánica detrás del movimiento

El principal impulsor detrás de la caída de las tasas es el reciente movimiento en el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años, que ha caído del 4.58% al 4.35% en las últimas semanas. Este retroceso de 23 puntos básicos influye directamente en la fijación de precios de las hipotecas, ya que los prestamistas suelen fijar las tasas hipotecarias a largo plazo con un diferencial por encima del bono del Tesoro a 10 años.

Cabe destacar que este movimiento ocurrió sin acción por parte de la Reserva Federal (Fed), que ha mantenido su tasa de interés de referencia en 5.25-5.50% durante varios meses. La divergencia resalta cómo el extremo largo de la curva de rendimiento está valorando cada vez más el riesgo de recesión en lugar de las presiones inflacionarias, una distinción sutil pero crítica para los participantes del mercado.

Los datos de inflación de mayo proporcionaron más contexto para este cambio, con el IPC subyacente, excluyendo la vivienda, aumentando solo un 1.8% interanual, lo que sugiere que, si bien la inflación general se mantiene por encima del objetivo del 2% de la Fed, las presiones de precios están disminuyendo gradualmente en sectores clave.

El estado paradójico del mercado de la vivienda

Quizás la característica más llamativa del panorama actual de la vivienda es el aumento sustancial en las viviendas disponibles. La oferta actual ha alcanzado su nivel más alto en cinco años, con los listados nacionales de MLS aumentando un 16.7% en comparación con el año pasado. La métrica de meses de oferta finalmente ha superado el umbral de 3.0, un nivel no visto desde antes de la pandemia.

Sin embargo, esta expansión del inventario no ha provocado un aumento correspondiente en las transacciones. Los volúmenes de solicitudes de hipotecas permanecen moderados a pesar de la caída de las tasas, con las solicitudes de compra y refinanciación con una tendencia a la baja en las últimas semanas. Según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, si bien las solicitudes repuntaron un 12.5% semana a semana después de la caída del Día de los Caídos (Memorial Day), el volumen total de originaciones todavía está un 28% por debajo del ritmo del año pasado.

La desconexión revela un mercado atrapado entre fuerzas opuestas: un inventario creciente que teóricamente debería beneficiar a los compradores, contrarrestado por persistentes limitaciones de asequibilidad que mantienen a muchos al margen.

El "efecto de bloqueo" y su impacto duradero

Un fenómeno que sigue configurando la dinámica del mercado es lo que los expertos de la industria llaman el "efecto de bloqueo" (lock-in effect). Con aproximadamente el 88% de los préstamos hipotecarios pendientes con tasas inferiores al 4%, muchos propietarios son reacios a vender y sacrificar su financiación ventajosa.

"Esencialmente, estamos viendo un mercado bifurcado", explicó un analista del mercado de la vivienda. "Los propietarios actuales con hipotecas por debajo del 4% se quedan en sus casas en lugar de mejorar o reubicarse, mientras que los compradores primerizos se enfrentan tanto a tasas altas como a precios elevados, una combinación particularmente desafiante."

Esta dinámica ha creado ganadores y perdedores en todo el ecosistema de la vivienda. Las cadenas de mejoras para el hogar y los REIT de alquiler de viviendas unifamiliares se han beneficiado, ya que los propietarios eligen renovar en lugar de reubicarse. Por el contrario, las aseguradoras de títulos y las plataformas de corretaje basadas en comisiones han tenido dificultades en medio de la reducción de los volúmenes de transacciones.

Mecánica del mercado: por qué las tasas hipotecarias no han caído más

A pesar de la caída del rendimiento del Tesoro, las tasas hipotecarias no han disminuido tanto como algunos podrían esperar. El diferencial entre el bono del Tesoro a 10 años y la tasa hipotecaria a 30 años se sitúa actualmente en aproximadamente 245 puntos básicos, significativamente más amplio que las normas históricas.

Este diferencial ampliado refleja varios factores técnicos que afectan el mercado de valores respaldados por hipotecas. El diferencial ajustado por opción del cupón actual a 30 años se ha ampliado a unos 80 puntos básicos, muy por encima de la mediana de 25 puntos básicos de los últimos cinco años. Este abaratamiento se debe principalmente a la oferta, ya que los bancos y la Reserva Federal continúan siendo vendedores netos de valores hipotecarios.

"La convexidad negativa vuelve a estar en juego", observó un estratega de renta fija. "Los movimientos a la baja de las tasas solo desencadenan velocidades de refinanciación más rápidas para los pequeños grupos de 2024-25, mientras que el riesgo de prepago agregado sigue siendo relativamente bajo."

El camino a seguir: tres escenarios para las tasas

A medida que los participantes del mercado navegan por este entorno, surgen tres posibles escenarios para el resto de 2025:

Desplazamiento hacia un aterrizaje suave (50% de probabilidad): El resultado más probable ve el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años fluctuando entre 4.20-4.60%, manteniendo las tasas hipotecarias a 30 años en el rango de 6.6-7.1%. Este escenario asume que la inflación continúa moderándose al rango de 2.5-3% mientras la Fed mantiene su postura política actual.

Reaceleración de la inflación (25% de probabilidad): Si los efectos de traspaso arancelario se intensificaran o los precios de la energía se dispararan, el rendimiento a 10 años podría superar el 4.80%, empujando las tasas hipotecarias por encima del 7.3%. Esto frenaría aún más la actividad del mercado de la vivienda y potencialmente desencadenaría correcciones de precios en mercados sobrecalentados.

Ciclo de recortes por aterrizaje forzoso (25% de probabilidad): Si el crecimiento del empleo se estanca (nóminas por debajo de 50,000) o la actividad manufacturera se contrae bruscamente (ISM por debajo de 45), la Fed podría iniciar