El mercado de la vivienda alcanza un inventario récord de $698 mil millones mientras los compradores ganan la ventaja
El Mercado Inmobiliario Alcanza un Punto de Inflexión: Un Récord de 698 Mil Millones de Dólares en Propiedades Listadas Señala un Drástico Cambio de Poder
En el panorama inmobiliario residencial de Estados Unidos, se está produciendo una profunda transformación. Según Redfin, el valor total de las viviendas listadas para la venta ha aumentado a una cifra sin precedentes de 698 mil millones de dólares —un incremento del 20,3% respecto al año pasado— a medida que el mercado se inclina decisivamente hacia los compradores por primera vez en más de una década.
El Gran Pulso Inmobiliario
En las calles arboladas de todo el país, los carteles de "Se Vende" se están convirtiendo en elementos fijos en lugar de indicadores fugaces. El mercado alberga ahora aproximadamente 500.000 vendedores más que compradores, creando el mayor desequilibrio entre oferta y demanda desde que comenzó el seguimiento en 2013.
"Estamos siendo testigos del surgimiento de un verdadero mercado de compradores", señala un veterano economista de la vivienda que ha estudiado los ciclos del mercado durante tres décadas. "El cambio psicológico es tan significativo como el numérico".
Este cambio se manifiesta en múltiples dimensiones: las viviendas ahora pasan típicamente 40 días en el mercado antes de quedar bajo contrato —cinco días más que el año pasado—. Mientras tanto, propiedades valoradas en más de 330 mil millones de dólares se han estancado durante 60 días o más, creando lo que los analistas describen como un creciente inventario de "oferta estancada".
Surgen Fallas Regionales
Si bien el precio medio nacional de venta de viviendas aumentó un 1,6% interanual, alcanzando los $431.931 en abril —el crecimiento más lento en casi dos años—, las disparidades regionales cuentan una historia más matizada. Las caídas de precios ya se han arraigado en 11 de las 50 áreas metropolitanas más pobladas.
Oakland, California, lidera esta corrección con una caída de precios del 4,9%, seguida por Dallas, Jacksonville, Austin y Seattle. Estos mercados comparten rasgos comunes: auges de la era pandémica, actividad significativa de inversores y dependencia del empleo en el sector tecnológico.
Un estratega del mercado inmobiliario de una importante firma de inversión describe este patrón como "las primeras ondas de una ola de reajuste de precios más amplia". El seguimiento de estos mercados pioneros podría proporcionar indicadores valiosos sobre lo que otras regiones podrían experimentar en los próximos trimestres.
La Ecuación de la Asequibilidad
El obstáculo fundamental para los posibles compradores sigue siendo la asequibilidad. Incluso con un crecimiento modesto de los precios, la combinación de valores elevados de las viviendas y tasas hipotecarias que promediaron el 6,73% en abril ha empujado los pagos mensuales de vivienda a máximos históricos en relación con los ingresos.
Esta crisis de asequibilidad se ha visto agravada por vientos en contra económicos más amplios. Casi uno de cada cuatro estadounidenses informa haber cancelado planes de compras importantes debido a preocupaciones sobre los aranceles y sus posibles impactos inflacionarios. Mientras tanto, los anuncios de despidos en múltiples sectores han mermado aún más la confianza del consumidor.
"La trayectoria de las tasas hipotecarias representa un cambio estructural más que un pico temporal", explica un investigador de mercados de capitales especializado en financiación de la vivienda. "La mayoría de los hogares han anclado sus expectativas en tasas del 3% de la era pandémica, pero es probable que veamos tasas cercanas al 6,8% hasta finales de año".
El Efecto "Lock-in" Se Desvela
Paradójicamente, el aumento del inventario se debe en parte a que los propietarios finalmente renuncian a sus tasas hipotecarias ultrabajas de la era pandémica. Después de aferrarse a estas condiciones de financiación favorables durante años, muchos están vendiendo ahora a pesar de la perspectiva de tasas más altas en su próxima compra.
Este cambio parece impulsado por necesidades prácticas: reubicaciones laborales, mandatos de regreso a la oficina, cambios familiares y, en algunos casos, ansiedad económica que impulsa el deseo de monetizar la plusvalía existente.
Un profesional inmobiliario con operaciones en múltiples mercados del Sunbelt observa: "Estamos viendo una reevaluación pragmática. Las circunstancias de la vida finalmente están primando sobre los cálculos puramente financieros sobre las tasas hipotecarias".
La Mecánica del Mercado Está Cambiando
Para los compradores con flexibilidad financiera, el poder de negociación ha mejorado notablemente. Los informes de los mercados activos indican que los vendedores aceptan cada vez más ofertas por debajo del precio de venta, ofrecen créditos para reparaciones y cubren parte de los gastos de cierre, concesiones que rara vez se vieron durante el auge de la pandemia.
Este entorno de negociación coexiste con importantes disparidades en el poder de fijación de precios entre los segmentos del mercado. Las viviendas de nivel de entrada en áreas con oferta limitada siguen generando múltiples ofertas, mientras que las propiedades de lujo y los condominios enfrentan una creciente competencia de la nueva construcción.
Implicaciones para la Inversión
Para los inversores que navegan por este mercado de transición, surgen varias consideraciones estratégicas:
Selectividad Regional: La creciente brecha de rendimiento entre los mercados sugiere oportunidades tanto en regiones con mejor rendimiento como con peor rendimiento. Las áreas metropolitanas con bases de empleo diversificadas y construcción nueva limitada parecen mejor posicionadas para soportar las continuas presiones sobre los precios.
Dinámica del Mercado de Alquiler: Los operadores de alquiler de viviendas unifamiliares reportan una demanda sostenida con tasas de ocupación cercanas al 97%, lo que indica que las propiedades de alquiler pueden proporcionar una cobertura contra la volatilidad del mercado de venta. Este segmento podría beneficiarse si más posibles compradores posponen sus compras debido a limitaciones de asequibilidad.
Posicionamiento de los Constructores: El sentimiento de los constructores de viviendas ha disminuido durante seis meses consecutivos según los índices de la industria, con tasas de cancelación con tendencia al alza. Las inversiones relacionadas con la construcción podrían enfrentar vientos en contra hasta que los niveles de inventario se normalicen y las tasas hipotecarias se estabilicen.
Innovaciones en la Financiación: Los productos hipotecarios diseñados para abordar la brecha de tasas —incluyendo préstamos asumibles, reducciones de tipos de interés y financiación creativa por parte del vendedor— pueden ganar cuota de mercado a medida que la financiación tradicional sigue siendo costosa.
El Camino a Seguir
De cara al futuro, Redfin pronostica que los precios de las viviendas se mantendrán estables en el tercer trimestre antes de disminuir un 1% interanual para el cuarto trimestre de 2025. Esta trayectoria refleja la creciente influencia del aumento del inventario y la debilitada demanda en los fundamentos del mercado.
Sin embargo, existen posibles factores estabilizadores. El crecimiento salarial podría mejorar los indicadores de asequibilidad en la segunda mitad del año, mientras que cualquier moderación en las tasas hipotecarias proporcionaría un alivio inmediato a los compradores cualificados actualmente al margen debido a los costes de financiación.
El mercado actual no representa ni un desplome ni una corrección, sino más bien un reequilibrio después de años de una ventaja extrema para el vendedor. Para los participantes de la industria, el desafío clave implica adaptarse a condiciones de mercado donde el descubrimiento de precios requiere paciencia, flexibilidad y toma de decisiones basada en datos.
A medida que este histórico exceso de inventario de 698 mil millones de dólares se resuelva, el equilibrio de mercado resultante probablemente establecerá nuevas bases para la asequibilidad de la vivienda, las tasas de propiedad de viviendas y los retornos de la inversión que podrían persistir bien entrado 2026 y más allá.
Nota: Las condiciones del mercado varían significativamente según la ubicación y el tipo de propiedad. Los posibles compradores y vendedores deben consultar a profesionales inmobiliarios y financieros cualificados con respecto a sus circunstancias específicas. El rendimiento pasado no garantiza resultados futuros.