Canadá Crea una Agencia Federal de Vivienda de $13 Mil Millones para Construir Viviendas en Terrenos Gubernamentales
La arriesgada apuesta de Ottawa de 13 mil millones de dólares para la vivienda señala la escalada de la crisis del mercado
El Gobierno federal lanza la agencia Build Canada Homes mientras la asequibilidad alcanza un punto crítico
El Primer Ministro Mark Carney anunció la creación de Build Canada Homes, estableciendo una nueva agencia federal de vivienda con 13 mil millones de dólares de capital inicial. La agencia supervisará la construcción de 4.000 viviendas en seis terrenos de propiedad federal en Dartmouth, Nueva Escocia; Longueuil, Quebec; Ottawa; Toronto; Winnipeg y Edmonton, y se espera que la construcción comience el próximo año.
"El principal desafío presente en el mercado de la vivienda es que es demasiado difícil construir", afirmó Carney, esbozando el mandato de la agencia de proporcionar incentivos financieros que reduzcan los costos iniciales para los constructores de viviendas asequibles. El Primer Ministro ha instruido a sus colegas del gobierno para que identifiquen terrenos federales adicionales más allá de las 88 propiedades disponibles del actual Banco de Tierras de Canadá.
Build Canada Homes servirá como la principal agencia federal que supervisará los proyectos de vivienda asequible, incorporando un fondo de vivienda de transición de mil millones de dólares para personas en riesgo de quedarse sin hogar y operando el fondo de protección del alquiler existente que ayuda a los grupos de vivienda comunitaria a adquirir unidades de alquiler privadas. La agencia define la vivienda asequible según los estándares de la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC): vivienda que cuesta menos del 30 por ciento de los ingresos brutos del hogar.
Ana Bailão, ex vicealcaldesa de Toronto, quien anteriormente formó parte de la junta directiva de Toronto Community Housing, ha sido nombrada CEO. La agencia priorizará los métodos de construcción prefabricada en fábrica, modular y con madera maciza de ingeniería, y Carney señaló que estos enfoques permiten la producción en masa en entornos controlados y un ensamblaje rápido en el sitio en cuestión de días, lo que permite la construcción en invierno. Una asociación con la Corporación de Vivienda de Nunavut entregará 700 viviendas, con un 30 por ciento construidas fuera del sitio y enviadas al norte.
La construcción modular es un método de construcción innovador donde secciones o módulos enteros de una estructura se fabrican fuera del sitio en un entorno de fábrica controlado. Este proceso prefabricado ofrece beneficios significativos, incluyendo una finalización más rápida del proyecto, un control de calidad mejorado y menos residuos en comparación con la construcción tradicional en el sitio.
Esta intervención federal directa en la construcción de viviendas representa un cambio significativo con respecto a los roles gubernamentales tradicionales, posicionando a Ottawa como un participante activo del mercado en lugar de ser meramente un facilitador de políticas.
Cuando los mercados privados requieren auxilio público
Las cifras muestran una cruda realidad. La Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC) respaldó aproximadamente el 88% de los inicios de construcción de viviendas de alquiler diseñadas específicamente para este fin en 2024, una clara indicación de que los mercados privados por sí solos no pueden proporcionar viviendas asequibles a la escala necesaria. Las tasas nacionales de desocupación se sitúan en el 2,2%, muy por debajo de los niveles de mercado saludables, mientras que los inicios de construcción están disminuyendo en los principales centros urbanos.
Inicios de construcción de viviendas en Canadá vs. crecimiento de la población en la última década
| Tema | Puntos clave | Plazo/Cifras |
|---|---|---|
| Relación general | Los inicios de construcción de viviendas alcanzaron máximos históricos después de 2020, pero se quedaron rezagados con respecto al crecimiento de la población, empeorando la oferta per cápita en 2022–2024; la brecha se redujo ligeramente a medida que el crecimiento de la población en 2025 disminuyó. | Repunte post-2020; tensión 2022–2024; alivio 2025 |
| Inicios nacionales | Julio de 2025: tendencia de seis meses 263 mil (TAED); mensual 294 mil; por encima del promedio de 10 años pero volátil. | Julio de 2025 |
| Combinación de construcción | Crecimiento centrado en unidades múltiples y alquileres; se espera que la cartera de condominios se ralentice entre 2025 y 2027. | Desde 2020 hasta el pronóstico |
| Inicios per cápita regionales | Calgary cerca de máximos históricos; Toronto en su nivel más bajo desde 1996; Vancouver/Montreal apoyadas por unidades múltiples. | 1er semestre de 2025 |
| Crecimiento de la población | Ganancias récord en 2022–2023, alcanzando un máximo cercano al +1,1% T/T; se ralentizó drásticamente para el 1er trimestre de 2025 (~41,55 millones en total). | Pico en el 3er trimestre de 2023; estable en el 1er trimestre de 2025 |
| Impulsores del crecimiento | Migración internacional dominante; crecimiento natural negativo. | 2024–1er trimestre de 2025 |
| Impacto per cápita | Los inicios y las finalizaciones se quedaron rezagados con respecto al aumento de la migración; los más débiles en las áreas metropolitanas censales (CMAs) más grandes. | 2022–2025 |
| Base de datos | Los inicios de construcción de viviendas de la CMHC y las estimaciones de población de StatCan permiten el análisis de inicios por cada 1.000 habitantes (2015–2025). | 2015–2025 |
Toronto, la mayor área metropolitana de Canadá, va camino de sus inicios de construcción de viviendas más bajos en aproximadamente 30 años. Vancouver se enfrenta a limitaciones similares. Mientras tanto, el crecimiento récord de la población debido a la inmigración y la migración interprovincial sigue presionando un sistema ya sobrecargado.
Tasas de desocupación de alquiler en las principales ciudades canadienses
| Ciudad/Región | Tasa de desocupación 2024 (%) |
|---|---|
| Canadá (Nacional) | 2,2 |
| Vancouver | 1,6 |
| Toronto | 1,7 |
| Montreal | 3,2 |
La ex vicealcaldesa de Toronto, Ana Bailão, nombrada CEO de la agencia, aporta una experiencia significativa de Toronto Community Housing y el desarrollo de estrategias de vivienda asequible. Su nombramiento señala la intención del gobierno de aprovechar la experiencia municipal en la entrega federal de viviendas.
Las líneas de fábrica reemplazan los sitios de construcción
Build Canada Homes representa un cambio fundamental hacia los métodos de construcción industrializados. La agencia priorizará los enfoques prefabricados en fábrica, modulares y con madera maciza de ingeniería, tecnologías que pueden reducir los plazos de construcción hasta en un 50% y los costos en aproximadamente un 20% en comparación con los métodos tradicionales.
Esta estrategia de industrialización va más allá de las ganancias de eficiencia. La producción en fábrica permite la construcción durante todo el año en el desafiante clima de Canadá, con módulos terminados ensamblados en el lugar en cuestión de días en lugar de meses. Una asociación con la Corporación de Vivienda de Nunavut ejemplifica este enfoque, con 700 viviendas planificadas parcialmente construidas fuera del sitio y enviadas al norte.
La madera maciza de ingeniería se refiere a una categoría de productos de madera de ingeniería, como la madera contralaminada (CLT), utilizada como material de construcción estructural. Este innovador método de construcción permite la edificación de estructuras de madera altas y duraderas, ofreciendo una alternativa al hormigón y el acero tradicionales.
El énfasis en los materiales canadienses a través de la política federal "Compre canadiense" añade otra dimensión. Si bien apoya a los fabricantes nacionales en medio de las presiones arancelarias de EE. UU., este enfoque podría aumentar los costos inicialmente, creando una tensión entre los objetivos de asequibilidad y los objetivos de política industrial.
El terreno federal como disruptor del mercado
El acceso de la agencia a terrenos federales representa una ventaja significativa en el mercado. Al utilizar las aproximadamente 90 propiedades del Banco de Tierras Públicas de Canadá e identificar terrenos federales excedentes adicionales, Build Canada Homes puede eliminar los costos de adquisición de terrenos, a menudo el mayor gasto de desarrollo en los grandes mercados urbanos.
Más importante aún, el control de terrenos federales permite la agilización de la obtención de permisos a través de aprobaciones de cartera en lugar de revisiones de proyectos individuales. Funcionarios gubernamentales sugieren que existe capacidad para escalar más allá de los sitios iniciales hacia 45.000 unidades en las primeras carteras de desarrollo, aunque esto sigue supeditado a las capacidades de ejecución y la cooperación municipal.
Las presiones globales de la vivienda intensifican la respuesta política
La intervención de Canadá en materia de vivienda se produce dentro de un contexto internacional más amplio de presiones agudas de asequibilidad. Estados Unidos registra que el 50% de los inquilinos están sobrecargados por el costo, gastando más del 30% de sus ingresos en vivienda. Los precios de la vivienda en la Unión Europea han aumentado un 58% desde 2010, con los alquileres subiendo un 28% en el mismo período.
Último ratio precio-ingreso de la OCDE para el G7; mayor = menos asequible. El último trimestre varía según el país: 2T 2025 cuando esté disponible, de lo contrario 1T 2025. Las cifras son índices "HPI_YDH" ajustados estacionalmente de la OCDE.
| País | Último Trimestre | Ratio Precio-Ingreso (2015=100) |
|---|---|---|
| Canadá | 2T 2025 | 131,9 |
| Estados Unidos | 2T 2025 | 128,6 |
| Reino Unido | 2T 2025 | 101,8 |
| Japón | 1T 2025 | 117,0 |
| Alemania | 1T 2025 | 110,8 |
| Francia | 2T 2025 | 92,9 |
| Italia | 1T 2025 | 86,9 |
Según el último informe trimestral de la OCDE a noviembre de 2022, Canadá tenía el ratio precio de la vivienda-ingreso más alto entre las naciones del G7 en el 3T 2022, situándose en 148,16. Alemania le siguió con un ratio de 140,6, y Estados Unidos con 139,7. El ratio del Reino Unido fue de 121,6. Japón y Francia registraron ratios más modestos de 113 y 112,8, respectivamente. Italia presentó las viviendas más asequibles del G7, con un ratio precio de la vivienda-ingreso de 92,4.
Las respuestas políticas se intensifican a nivel mundial. España fue testigo de protestas a nivel nacional en 40 ciudades, mientras que Barcelona ha ratificado legalmente una prohibición total de los alquileres turísticos para 2028. Estos desarrollos sugieren que la asequibilidad de la vivienda se ha convertido en una cuestión política central que requiere una gestión gubernamental activa.
Implicaciones para el mercado para inversores sofisticados
El lanzamiento de Build Canada Homes crea varios temas de inversión dignos de seguimiento. El énfasis de la agencia en la construcción estandarizada y prefabricada en fábrica debería beneficiar a los fabricantes canadienses de madera aserrada, acero y productos de madera maciza de ingeniería. Las carteras de pedidos podrían consolidarse, aunque los márgenes podrían reducirse si los objetivos de asequibilidad limitan los precios alcanzables.
Para los promotores privados, el programa federal ofrece un riesgo reducido a través de capital más barato, acceso a terrenos públicos y aprobaciones simplificadas. Sin embargo, las empresas que carecen de capacidades de construcción en fábrica o de madera maciza de ingeniería podrían encontrarse en desventaja en los procesos de adquisición gubernamentales.
El Fondo de Protección del Alquiler, que opera bajo Build Canada Homes, permitirá a los grupos de vivienda comunitaria adquirir edificios de alquiler privados para mantener la asequibilidad. Esto crea oportunidades de adquisición para inversores especializados, al tiempo que restringe potencialmente la oferta para los operadores de alquiler tradicionales.
Los riesgos de ejecución podrían socavar los objetivos ambiciosos
A pesar de las ventajas políticas, persisten desafíos de ejecución significativos. Persisten cuellos de botella laborales en los oficios de la construcción, los inspectores y la logística de transporte, limitaciones que la producción en fábrica por sí sola no puede abordar completamente. Los procesos municipales de concesión de permisos, si bien se eluden parcialmente mediante el uso de terrenos federales, todavía rigen los servicios públicos, el mantenimiento y las aprobaciones finales.
El enfoque de adquisición "Compre canadiense", si bien apoya a la industria nacional, puede reducir la competencia de proveedores y aumentar los costos durante un período en que los precios de los insumos siguen siendo elevados debido a las presiones inflacionarias. Equilibrar los objetivos de política industrial con los objetivos de asequibilidad presenta desafíos continuos.
Los observadores del mercado señalan que socializar el riesgo de construcción en el balance federal ocurre precisamente cuando Ottawa se enfrenta a presiones fiscales más amplias debido a las interrupciones comerciales relacionadas con aranceles y las demandas de infraestructura por el crecimiento de la población.
Estrategia de inversión para traders profesionales
Varias oportunidades de posicionamiento surgen de este cambio de política. Las inversiones en viviendas de alquiler construidas específicamente para ello en provincias sin control de alquileres y con fuertes patrones de migración —especialmente Alberta— se benefician de una persistente insuficiencia de oferta combinada con respaldo de crédito federal y medidas de desgravación fiscal.
Migración interprovincial neta a Alberta, 2018-2024
| Año (Período de Informe) | Migración interprovincial neta a Alberta (Personas) | Fuente |
|---|---|---|
| 2022/2023 (Año Fiscal) | 56.245 | |
| 2023 (Año Calendario) | 55.107 | |
| 2024 (Año Calendario) | 36.082 |
El ecosistema de prefabricación presenta oportunidades a través de inversiones de capital privado o crédito en empresas que abastecen las carteras de desarrollo de terrenos públicos. Los proyectos de reconversión de terrenos industriales abandonados (brownfield) en municipios que prezonifican para el desarrollo de media altura también se alinean con las prioridades gubernamentales.
Por el contrario, el desarrollo de condominios de gran altura en Toronto y Vancouver sin cobertura de preventas se enfrenta a costos de insumos elevados y riesgos de absorción a pesar del apoyo político.
Mirando hacia adelante: una transformación del mercado
Build Canada Homes representa más que una política de vivienda; señala el surgimiento de un ecosistema de construcción híbrido público-privado. El éxito se medirá no solo en unidades entregadas, sino en la capacidad de la agencia para escalar más allá de los proyectos piloto hacia decenas de miles de finalizaciones anuales.
La temporada de construcción de 2026 proporcionará indicadores iniciales de la viabilidad del programa. Si los primeros sitios logran aprobaciones a nivel de cartera y demuestran eficiencia en el diseño estandarizado, el modelo podría reconfigurar fundamentalmente la entrega de viviendas en Canadá.
Para los inversores, la pregunta clave sigue siendo si esta intervención representa una gestión temporal de crisis o un cambio permanente en la estructura del mercado. Dada la magnitud del déficit de vivienda en Canadá y presiones similares a nivel mundial, esto último parece cada vez más probable.
Descargo de responsabilidad: Este análisis se basa en las condiciones actuales del mercado y los anuncios de políticas. El rendimiento pasado no garantiza resultados futuros. Los lectores deben consultar a asesores financieros cualificados para obtener orientación de inversión personalizada.